【培訓(xùn)對象】
政府、金融機(jī)構(gòu)、投資公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)開發(fā)企業(yè)

【培訓(xùn)收益】
● 掌握國內(nèi)園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的歷程，掌握園區(qū)開發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開發(fā) ● 掌握園區(qū)國內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目案例與項(xiàng)目亮點(diǎn)復(fù)盤 ● 掌握園區(qū)項(xiàng)目投資、運(yùn)營、創(chuàng)利、退出全流程風(fēng)險管理 ● 掌握園區(qū)項(xiàng)目與金融結(jié)合的項(xiàng)目產(chǎn)融結(jié)合模式 ● 掌握園區(qū)開發(fā)當(dāng)下的創(chuàng)新型業(yè)態(tài)

第一講：園區(qū)標(biāo)桿企業(yè)及開發(fā)流程介紹
一、園區(qū)發(fā)展歷程及典型標(biāo)桿企業(yè)分析
1. 1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補(bǔ)”-中國平安、中國中集、招商銀行
2. 1980年-中關(guān)村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3. 1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達(dá)”
4. 1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5. 1992年-張江高科“高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、集成電路、園區(qū)投行”
6. 1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營片區(qū)
7. 1998年-大連億達(dá)“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)園區(qū)
8. 1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力“合資片區(qū)
9. 2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產(chǎn)龍頭
10. 2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務(wù)片區(qū)
11. 2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉(zhuǎn)型”-新晉片區(qū)
12. 2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉(zhuǎn)型投資、片區(qū)開發(fā)、ABO\EPC+F”
二、園區(qū)開發(fā)主體及訴求平衡
1. 地方政府訴求
1）高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新
2）解決就業(yè)的效率
3）稅收的穩(wěn)定與效率
4）固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻(xiàn)
5）政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2. 開發(fā)運(yùn)營企業(yè)訴求
1）投資規(guī)模與回報率
2）融資達(dá)成可行性
3）短期利潤與長期收益
4）交易模式簡單標(biāo)準(zhǔn)
5）回收周期短
3. 招商引資客戶訴求
1）企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊
2）居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
三、園區(qū)開發(fā)流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
1. 園區(qū)開發(fā)原理-新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級
2. 園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略-產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線城市、二線城市）
3. 園區(qū)選址模型-5有模型
4. 園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5. 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位-產(chǎn)業(yè)門類一級二級名錄
6. 園區(qū)用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結(jié)合
7. 園區(qū)經(jīng)濟(jì)分析-產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動人口、就業(yè)、投資
8. 園區(qū)投入產(chǎn)出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環(huán)開發(fā)、收益率
9. 園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)-產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10. 園區(qū)交易結(jié)構(gòu)-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動模式
11. 園區(qū)協(xié)議設(shè)計(jì)-股權(quán)模式、權(quán)力設(shè)定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑

第二講：園區(qū)開發(fā)價值體系與盈利模式分析
一、園區(qū)土地分類與不同的操作方法
1. 國有土地操作：土地分類及物業(yè)匹配、土地出讓模式
2. 集體土地操作：所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、土地流轉(zhuǎn)
二、園區(qū)開發(fā)利潤節(jié)點(diǎn)與增值過程
1. 基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2. 征收拆遷補(bǔ)償-拆遷戶的收入
3. 招拍掛的土地溢價-政府的收入
4. 二級開發(fā)的資產(chǎn)溢價-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5. 長期運(yùn)營持有的資產(chǎn)增值-基金公司、資管公司、開發(fā)商的收入
三、園區(qū)開發(fā)七大業(yè)
1. 物業(yè)經(jīng)營-園區(qū)運(yùn)營的大數(shù)據(jù)接入點(diǎn)
2. 園區(qū)物業(yè)增值-資本運(yùn)作與資產(chǎn)運(yùn)作的大殺器
3. 住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基
4. 產(chǎn)業(yè)類投資-好的園區(qū)匯報最為豐厚的模塊
5. 公共服務(wù)收入-克強(qiáng)指數(shù)在實(shí)體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6. 一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7. 稅收與政府補(bǔ)貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結(jié)合一塊土地的五大利潤點(diǎn)構(gòu)建最佳盈利戰(zhàn)略
1. 市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產(chǎn)品策劃
2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
3. 經(jīng)營管理、物業(yè)管理
五、園區(qū)開發(fā)與資產(chǎn)運(yùn)作
1. 產(chǎn)業(yè)投資基金與資本運(yùn)作
2. 基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs操作
案例：博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
案例：東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

第三講：園區(qū)投資模式分類、應(yīng)用選擇及經(jīng)濟(jì)測算
一、園區(qū)投資主體選擇
1. 政府投資-《政府投資條例》
2. 社會資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、園區(qū)開發(fā)政策法規(guī)體系
1. 政府管理知識體系：政府項(xiàng)目發(fā)起、立項(xiàng)、審批、預(yù)算安排、前置手續(xù)與資料
2. 項(xiàng)目開發(fā)知識體系：開發(fā)策略與整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃
3. 項(xiàng)目運(yùn)營知識體系：招商引資、樓宇經(jīng)濟(jì)、物業(yè)及衍生業(yè)務(wù)
4. 項(xiàng)目投融資知識體系：與開發(fā)策略匹配的工程造價、財(cái)務(wù)測算、投融資規(guī)劃
5. 項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
三、園區(qū)開發(fā)最新模式解析與應(yīng)用
1. 勾地模式
1）實(shí)際聯(lián)動，外表獨(dú)立
2）整體控制，鎖定地價
3）綜合計(jì)算，防止漏單
2. PPP模式
3. ABO模式
4. 委托模式
5. 一二級聯(lián)動模式
四、園區(qū)開發(fā)資料清單與項(xiàng)目可研編制
1. 項(xiàng)目選址確定
2. 項(xiàng)目開發(fā)地塊分析
3. 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位
4. 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)布局
5. 項(xiàng)目土地規(guī)劃分析
6. 項(xiàng)目基本參數(shù)假設(shè)
7. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算

第四講：園區(qū)開發(fā)融資模式及資本運(yùn)作
一、園區(qū)項(xiàng)目全生命周期財(cái)務(wù)測算建模與關(guān)鍵指標(biāo)分析
1. 全生命周期財(cái)務(wù)測算
2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
3. 項(xiàng)目融資操作流程
4. 項(xiàng)目股債比例調(diào)和設(shè)計(jì)
5. 總投與資金籌措、還本付息、成本費(fèi)用、稅金、利潤模擬
6. 動靜態(tài)與動態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)評價體系構(gòu)建
7. 無追索和有限追索的融資特性達(dá)成
二、園區(qū)項(xiàng)目融資設(shè)計(jì)
1. 初步融資計(jì)劃（未來收益、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)效益、不確定性、風(fēng)險）
2. 融資計(jì)劃實(shí)施
3. 融資風(fēng)險管理
三、園區(qū)全生命周期融資渠道與融資達(dá)成條件設(shè)計(jì)
1. 商業(yè)銀行
2. 信托
3. 基金
4. 債券保險資管計(jì)劃
5. 資產(chǎn)證券化
6. 園區(qū)各融資渠道審核要點(diǎn)及成本、應(yīng)用階段

第五講：園區(qū)運(yùn)營方法與最新運(yùn)營模式
一、招商引資難題的四個基本規(guī)律
規(guī)律1：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移-改革開放四十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心
規(guī)律2：產(chǎn)業(yè)集聚-中國產(chǎn)業(yè)形成的機(jī)理
1）開飯館扎堆
2）企業(yè)選址同樣適用
3）產(chǎn)業(yè)集群打造方法全梳理
規(guī)律3：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)-配套招商和龍頭招商的原因
1）生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生聯(lián)動
2）活力、魅力、動力三力結(jié)合
規(guī)律4：產(chǎn)業(yè)升級-我們現(xiàn)在以及未來十年要做的事情
二、投資企業(yè)投資的唯二出發(fā)點(diǎn)和企業(yè)選址體系全解析
1. 市場
2. 成本（人力人本、土地成本、交易成本、信息成本、物流成本、財(cái)務(wù)成本）
三、招商引資三級業(yè)務(wù)與七大贏利點(diǎn)解析
1. 招商引資三級業(yè)務(wù)解析
1）一級業(yè)務(wù)-招商引資
2）二級業(yè)務(wù)-園區(qū)運(yùn)營
3）三級業(yè)務(wù)-產(chǎn)業(yè)投資
2. 一級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位調(diào)研、招商渠道構(gòu)建、招商體系打造、招商業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)、物業(yè)招商or土地招商
3. 二級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
物業(yè)管理、安全環(huán)保、裝修改造、工商注冊、人力服務(wù)
4. 三級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
股權(quán)投資、債權(quán)融資、稅務(wù)籌劃技術(shù)共享、設(shè)備共享
四、招商引資項(xiàng)目信息獲取模式
1. 自己開發(fā)
2. 招商渠道
3. 招商中介等
五、招商引資九大關(guān)鍵流程
流程1：招商策劃
流程2：形象設(shè)計(jì)
流程3：信息開發(fā)
流程4：招商模式
流程5：招商洽談
流程6：招商跟進(jìn)
流程7：招商培訓(xùn)
流程8：掌握投資商的心理
流程9：掌握銷售及相關(guān)服務(wù)流程
六、國內(nèi)知名招商企業(yè)核心模式解讀
1. 中國最大的園區(qū)招商企業(yè)-華夏幸福高新技術(shù)企業(yè)招商方法與路徑
2. 中國最牛廠房招商企業(yè)-深圳伙伴地產(chǎn)、谷川聯(lián)行招商方法與模式
3. 中國最低調(diào)招商企業(yè)-上海宋喬實(shí)業(yè)-園區(qū)運(yùn)營到產(chǎn)業(yè)投資第一企
園區(qū)典型開發(fā)案例解析
1）業(yè)界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王-華夏幸?；鶚I(yè)全方位解讀
2）專注產(chǎn)品、現(xiàn)金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯(lián)東U谷解析
3）牌子最硬、歷史最長、項(xiàng)目最好、央企擔(dān)當(dāng)-招商蛇口
4）成于浦東、專注產(chǎn)業(yè)、基金引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先-上海張江高科 

當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)者
某大型央企經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院執(zhí)行院長
國家商務(wù)部特聘專家講師
國務(wù)院大型央企投資管理委員會委員
中國財(cái)政學(xué)會公私合作專業(yè)委員會委員、
全球化與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員
美國注冊財(cái)務(wù)策劃師學(xué)會宏觀經(jīng)濟(jì)特聘專家講師
招商銀行總行機(jī)構(gòu)部特聘專項(xiàng)債券專家
中國郵政郵銀財(cái)富理財(cái)子公司投資顧問|東亞銀行總行地產(chǎn)投資顧問
哈爾濱工業(yè)大學(xué)，工程管理碩士學(xué)位，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，經(jīng)濟(jì)管理工程師
▲保利發(fā)展、星河地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、碧桂園控股、鑫苑地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)顧問
▲東亞銀行、海通證券、中國平安宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)顧問
▲北京大學(xué)/清華大學(xué)/復(fù)旦大學(xué)/上海財(cái)經(jīng)大學(xué)/中國人民大學(xué)特聘講師
▲美國《經(jīng)濟(jì)評論》、《經(jīng)濟(jì)觀察報》、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報》、《南方周刊》、《項(xiàng)目管理評論》，騰訊財(cái)經(jīng)、新浪財(cái)經(jīng)、鳳凰財(cái)經(jīng)專欄作家/特約評論員
▲文章著作：《中國新型城鎮(zhèn)化四原則》《房地產(chǎn)投資邏輯》《貨幣政策能否是一劑良方》《中國制造與網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)》《中小企業(yè)為什么不創(chuàng)新》《產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與貿(mào)易戰(zhàn)之辯》等
曾任：原國務(wù)院國資委大型央企集團(tuán)公司投資管理委員會成員、中國財(cái)政學(xué)會公私合作專業(yè)委員會委員
擅長：宏觀經(jīng)濟(jì)/政府企業(yè)投融資/房地產(chǎn)/招商引資/行業(yè)趨勢/園區(qū)開發(fā)等

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：
郭巍先生在宏觀經(jīng)濟(jì)、政府與民間投資、房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)安全等領(lǐng)域具有十余年的宏觀經(jīng)濟(jì)研究與實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)任哈佛大學(xué)肯尼迪政府學(xué)院全球化與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員。同時擔(dān)任中國也是全球最大的金屬礦業(yè)集團(tuán)投資委員會投資委員。深諳政府政策出臺思路與制定背景，專注于中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究，長期以來致力于經(jīng)濟(jì)理論和政策問題。
研究主要涉及全球經(jīng)濟(jì)與局勢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融創(chuàng)新、科技金融、企業(yè)改革、經(jīng)濟(jì)制度變遷、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政策等領(lǐng)域。特別對于全球政治經(jīng)濟(jì)格局、中國產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展、金融行業(yè)發(fā)展研判、貨幣政策、全球貿(mào)易組織、新基建投資與財(cái)政政策、經(jīng)濟(jì)全球化、中國制造2025、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移領(lǐng)域有獨(dú)到的深入見解。

代表業(yè)績：
率先在國內(nèi)發(fā)表《中國新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型》基層調(diào)研文章并刊發(fā)在新華社
受邀21世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)報就中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢發(fā)表主題演講
2018年受邀出席由《南方+》就國際貿(mào)易趨勢與全球化發(fā)表主題演講
2019年在中國經(jīng)濟(jì)學(xué)會年會發(fā)表中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與企業(yè)應(yīng)對策略演講
2020年為中國工商銀行舉辦的客戶答謝就宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢與經(jīng)濟(jì)變革發(fā)表演講
著名觀點(diǎn):“中小企業(yè)二元結(jié)構(gòu)”、“中國制造升級五大方法”、“金融業(yè)嫌貧愛富”“房價和匯率只能選一個”

署名文章：
《疫情下的新基建投資與PPP模式》（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）
《金融助力珠三角村改項(xiàng)目模式與路徑》（南方+）
《新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)四原則》（新華社內(nèi)刊）
《里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型在城市經(jīng)濟(jì)中的應(yīng)用》（中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展年會）

主講課程：
《破局——宏觀經(jīng)濟(jì)剖析》
《雙輪驅(qū)動——招商引資》
《合規(guī)創(chuàng)新——投資融資》
《多維操盤——園區(qū)片區(qū)》
《轉(zhuǎn)型升級——平臺城投》
《順勢突圍——地產(chǎn)投拓》

部分客戶評價：
郭老師能夠?qū)⒅袊暧^經(jīng)濟(jì)過去四十年來的發(fā)展用通俗易懂的語言講出來，同時對于未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)測十分貼合企業(yè)的戰(zhàn)略與實(shí)際布局，學(xué)員們受益匪淺
——中國銀行烏魯木齊分行陳老師
郭老師的課程我們已經(jīng)返聘了十幾次，主要是因?yàn)榭蛻魧τ诠蠋煹膶I(yè)性和實(shí)戰(zhàn)型非常認(rèn)可，保險資產(chǎn)配置、財(cái)富配置、海外資產(chǎn)配置、股市投資等問題，郭老師能夠深入淺出的給大家解讀，讓財(cái)富銷售人員一聽就懂，而且意猶未盡。
——上海財(cái)經(jīng)大學(xué)培訓(xùn)負(fù)責(zé)人田老師
郭老師對于中國房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢洞若觀火，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的學(xué)員們非常認(rèn)可郭老師關(guān)于宏觀層面房地產(chǎn)走勢的判斷和解讀。
——北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心張老師
郭老師關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地方政府轉(zhuǎn)型升級的要點(diǎn)把握的非常精準(zhǔn)，政府的授課人員非常喜歡郭老師的授課風(fēng)格，也非常贊同郭老師關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的觀點(diǎn)，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。
——成都天府新區(qū)人力資源部高老師
郭老師授課中，學(xué)員為了繼續(xù)聆聽郭老師授課，課程中途全體集體自發(fā)起立鼓掌致敬郭老師返場再就一個話題解析。
——中國財(cái)政學(xué)會公私合營分會王老師
郭老師您的授課為我們后續(xù)經(jīng)營發(fā)展指明了方向，您的許多給國家政策制定者的建議與經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路切合民營企業(yè)所需，向您致敬，只要您開課，一定告訴我，追隨您的授課。
——山東財(cái)經(jīng)大學(xué)EDP學(xué)員
郭老師對中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的十年是親歷者，是見證人，中央企業(yè)的經(jīng)濟(jì)研究院工作背景讓我們能夠通過授課了解到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景，站在更高的視角觀察中國經(jīng)濟(jì)，許多微觀困擾的問題迎刃而解。
——重慶兩江新區(qū)政府干部學(xué)員